8日晚，市民劉昌懸了三四個月的心終于落下——這天晚上，他位于無影山附近的一處房產(chǎn)，在中介掛了四五個月后，終于簽了房屋買賣合同，溢價4萬元出手。

    一方面，他很高興，賣得的房款可以還清其在東部改善性住房的房貸；另一方面，他又有些失落，濟南東部房價“非理性”瘋漲，促使房子的買家目光投向西部，基本沒議價就簽了合同，這是否意味著西部漲價才剛剛開始，自己賣便宜了？

    買房記

    房產(chǎn)1：無影山94平方米雙氣房

    2009年42萬買入，2014年漲至74萬，后基本沒漲

    2008年底，剛大學畢業(yè)工作一年半的劉昌開始著手買房，那時機遇好，全球金融危機大爆發(fā)，國內(nèi)鼓勵買房。

    “當時的政策，比現(xiàn)在還要優(yōu)惠，首付可以兩成，稅費大部分可以減免，銀行貸款甚至可以打七折。”劉昌說，一開始選房，他也是本著濟南人傳統(tǒng)觀念，“住東不住西，住南不住北”。

    然而“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”，劉昌手中的首付款，不足以支撐他在東部、南部買房，最后選在無影山附近買。“現(xiàn)在看來，當時東部房價也不貴，歷下區(qū)歷山路沿線二手房，均價6000多元，無影山附近4500多元。”劉昌說，但沒辦法，一分錢難倒英雄漢。

    最后，劉昌在2009年初，買下無影山附近這套94平方米雙氣房，總價42萬元。“當年就感覺，這套房買對了。”劉昌說，當時在各種利好政策刺激下，全國樓市一片向好，第二年，他的這套房產(chǎn)就飆升至60余萬元，第三年飆升至70余萬元。

    再后來，各種限購、限貸等打壓政策出臺，劉昌這套房產(chǎn)基本沒再漲價。“2014年，同單元鄰居家4樓買房，同樣戶型，同樣面積，總房款74萬元。”劉昌說，今年5月份，他去中介咨詢，他的房子能賣多少錢，得到的回答是75萬元，“合著這兩三年，基本沒漲價呀”。

    房產(chǎn)2：十畝園學區(qū)房

    2013年1萬/平方米買入，現(xiàn)在1.9萬元左右

    2013年，劉昌的女兒年滿三歲，為女兒上學做打算，得買學區(qū)房了。“我自己努力，再加上雙方父母鼎力支持，30多萬元的首付款是湊齊了。”

    幾經(jīng)看房，再加上限購、限貸等政策限制，需要首付六成，劉昌最終在十畝園買下一套沿街房，兩室一廳，南北通透，總房款55萬元，約1萬元/平方米，算是落戶了。半年之后，鄰居家中戶，一套一室一廳40多平方米的房子出售，價格1.2萬元/平方米。

    前段時間，劉昌十畝園房產(chǎn)的女租客咨詢，房子買時價格多少，劉昌回答“一萬”，房客非常驚訝。原來她準備購買隔壁房產(chǎn)，對方要價80萬元，相當于1.9萬元/平方米了，房客表示接受不了。

    房產(chǎn)3：歷下區(qū)三室房

    2014年140余萬元買入，一年多漲了70余萬元

    對最近一年多濟南東部房價上漲，劉昌也深有體會。2014年9月底，國家更改首套房認定標準，還完貸款再買，即可認定為首套房，首付三成，他感覺機會來了，決定購買改善性住房：“不買不行呀，二胎出生，老大要上學，必須買個大房子，還得離學校近的。”

    幾經(jīng)考察，劉昌相中了青后小區(qū)一套130多平方米的房子，雙氣，單價1.1萬元/平方米，總房價140余萬元，唯一的缺點是頂樓。“年輕，頂樓沒什么關(guān)系。”劉昌決定買了，2014年底辦完手續(xù)，一開始基本沒漲，甚至還有點降，因為當時市場流行的觀點是“房地產(chǎn)過剩，去庫存”。

    誰知從2015年下半年開始，青后小區(qū)房價一步一個臺階往上漲。“我們同單元四樓一套同戶型、同面積房產(chǎn)正在銷售，總價230萬元。”劉昌說，中介估價他的房子，也得值210萬元，“這就相當于一年多漲了70萬元，漲幅50%以上”。

    賣房記

    想賣無影山房產(chǎn)，降價兩次后才有人肯出價

    青后小區(qū)房價在上漲，其實濟南東部CBD附近房價漲得更快，有很多都在今年翻番了。但在劉昌看來，只有二手房市場，才能真正體現(xiàn)行情冷暖。“這一點我深有體會。”劉昌說，前一段時間，網(wǎng)上說他無影山的房子值萬元一平，他信以為真，就忙著出售，好還其他房產(chǎn)的房貸。

    然而，當劉昌去中介咨詢后才知道，根本沒那么貴。不過他依然掛牌85萬元銷售，相當于9000元/平方米，還要求買方承擔各種稅費，結(jié)果賣了一兩個月，根本無人問津；在中介勸說下，劉昌調(diào)降至82萬元，自己承擔本應(yīng)承擔的稅費。這次，終于有一些買家肯來看房子了。

    “結(jié)果買家只看房子，根本不肯出價。”劉昌說，又過了一兩個月，他把房價降至80萬元，中介反饋回來的信息是，這棟房產(chǎn)，多數(shù)買家只愿意出75萬元，“我一聽，當時就火了，因為這一價格是兩三年前的價格，東部房價漲這么快，我這里憑什么不漲”？

    灰心喪氣之余，劉昌8月底決定放棄賣房，轉(zhuǎn)成對外出租，2000元/月的租金，剛掛出去三四天，就租出去了。其實，劉昌棄買轉(zhuǎn)租還有一條重要原因是，他聽說東部的房地產(chǎn)熱，已經(jīng)逐步向西部蔓延，而且已經(jīng)到長途汽車總站附近，那里房價已經(jīng)漲到一萬三四了。

    出租后卻有買家火速出手，不議價直接成交

    “有道是‘退一步海闊天空’，以退為進。”劉昌說，他的房子剛一租出去，看房的人又多了起來，而且多數(shù)都表示，可以接受78萬元的總價，“而這一價格，也是我所能接受的底價，畢竟，報價80萬，總還得降點嘛”。

    直到9月8日上午，買家翟先生相中了房子，而且對80萬元的報價，不提一點異議。“原來他還準備第二天請在商河老家的親人，一塊兒再來看看，結(jié)果當天下午，他就約我簽合同。”劉昌說，當天晚上，雙方就簽完合同，總價80萬元，翟先生還愿承擔各項稅費。

    劉昌算了一筆賬，他的底價78萬元，成交價80萬元，再加上他應(yīng)該承擔的個稅、土地出讓金等，由翟先生承擔，也得兩三萬元。“這相當于我四五個月沒賣出去的房子，三個月無人出價，最后至少溢價四萬元賣出去了。”劉昌說，這得感謝火熱的東部樓市。

    買家心路

    被東部樓市“傷透了心”，怕西部接力漲

    翟先生則向記者袒露了其不議價就急于成交的苦衷：“被東部樓市漲、漲、漲，傷透了心，再不成交，我擔心西部還得瘋漲。”他剛結(jié)婚不久，在全福立交橋附近工作，原本想在東部買房，但隨著東部瘋漲，原本就不多的首付款不夠用了。

    “我曾經(jīng)在中海華山瓏城靠近二環(huán)東路的部分，認籌了一套房子，但是開發(fā)商遲遲不公布價格。”翟先生說，“目前華山瓏城比較差的位置都得七八千了，我認籌的位置很好，開盤不得過萬呀，到時候貸款也還不起呀。”

    此前，翟先生曾到高新區(qū)附近的景和山莊、三慶城市主人、萬科金域華府等多個樓盤看過，去年，這些樓盤的價格普遍在1萬元左右，有的甚至更低，如今都得過萬，甚至一萬六七。“買不起東部，自然就得去西部了。”翟先生說。

    “事實上，像翟先生這樣，由于東部房價漲得歡，最后買不起了，到西部買房的人越來越多。”某中介公司負責人陸先生說，目前東部很多樓盤有價無市，看著很高，其實成交沒那么高，這一點從東部二手房價就能看出來，要價一萬四五，其實成交只有一萬二三。